Податок при продажу квартири у 2026 році: ставки й пільги

Податок при продажу квартири у 2026 році залежить від строку володіння й кількості продажів за рік. Продавець сплачує ПДФО за ставкою 0%, 5% або 18% плюс військовий збір 5%. Якщо квартира у власності понад 3 роки і це перший продаж за рік, податок нульовий — не платять ні ПДФО, ні військовий збір. Другий продаж за рік оподатковується за ставкою 5% ПДФО, і лише третій і наступні — за ставкою 18%. Покупець зазвичай оплачує нотаріуса й окремі збори. Розберемо всі ставки, винятки й приклади розрахунку.

Податки — та частина угоди, де люди найчастіше помиляються або погоджуються на «сірі» схеми, які згодом обертаються проблемами з податковою й судом. Тому розібратися в ставках варто заздалегідь, ще до підписання договору. Пояснюємо простими словами й з посиланнями на конкретні норми Податкового кодексу.

Які податки платить продавець квартири?

Продавець сплачує два платежі — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) і військовий збір. Ставки встановлює ст. 172 Податкового кодексу України: розмір ПДФО залежить від того, скільки квартира у власності й котрий це продаж за календарний рік.

Простими словами: військовий збір 5% сплачується лише тоді, коли є ПДФО. Якщо ставка ПДФО нульова, то й військовий збір не платять. А от якщо продаж оподатковується, до ПДФО додається ще 5% збору — і це варто закладати в розрахунок наперед.

Зверніть увагу на другий рядок знизу. В інтернеті досі гуляє міф, що вже другий продаж за рік оподатковується за ставкою 18%. Це не так: за п. 172.2 ПКУ дохід від продажу другого об'єкта житлової нерухомості протягом року оподатковується за ставкою 5%, і лише третій та кожен наступний продаж — за ставкою 18%. З нашої практики, через цей міф люди або відкладають потрібний продаж, або погоджуються на ризиковані схеми — хоча реальне навантаження на другий продаж удвічі з гаком нижче, ніж вони бояться.

Коли продаж квартири не оподатковується?

Продаж не оподатковується у двох головних випадках: якщо квартира у власності понад три роки і це перший продаж житлової нерухомості за календарний рік, або якщо квартира успадкована — тоді строк володіння взагалі не має значення. Обидві пільги прямо прописані в п. 172.1 ПКУ. У цих ситуаціях продавець не платить ні ПДФО, ні військовий збір.

Це головна пільга, якою користуються більшість продавців власного житла. Але не плутайте «перший продаж за рік» із «першою квартирою в житті» — рахується саме календарний рік. Якщо ви за рік продаєте другу квартиру, пільга на неї вже не діє, і вмикається ставка 5% ПДФО плюс 5% військового збору. А от на третьому продажі за той самий рік ставка зростає вже до 18%. Тому послідовність і час продажів мають пряме значення для суми податку.

До речі, зі спадщиною правило особливо приємне: успадковану квартиру можна продати хоч наступного дня після оформлення — нульова ставка діє незалежно від строку володіння. Як саме оформлюється спадщина і які там свої підводні камені, ми розбираємо в статті про спадкування квартири.

Скільки платять за другий і третій продаж за рік?

За другий продаж житлової нерухомості за календарний рік продавець платить 5% ПДФО + 5% військового збору, тобто разом 10% від ціни. За третій і кожен наступний — 18% ПДФО + 5% збору, разом 23%. Саме так розподіляє ставки п. 172.2 ПКУ.

От уявіть: ви продали за рік дачу, потім квартиру, а тепер продаєте ще одну квартиру. Перший продаж міг пройти за нульовою ставкою (якщо власність понад 3 роки), другий коштував вам 10% податків, а третій забере вже 23% від ціни в договорі. На квартирі за 2 мільйони різниця між другим і третім продажем — це 260 тисяч гривень. Тому, якщо продажів планується кілька, їх порядок і рознесення між роками — це не бюрократія, а реальні гроші.

Є і пом'якшення для ставки 18%: за тим самим п. 172.2 ПКУ дохід від третього і наступних продажів можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання цього об'єкта. Купили за 1,8 мільйона, продаєте за 2 — податок 18% рахується не з 2 мільйонів, а з різниці у 200 тисяч. Але лише за умови, що витрати підтверджені документами. За практикою адвокатів каталогу ЮрКонтакт, саме тут продавці найчастіше втрачають гроші: документи про придбання загублені або оформлені «по-сірому», і зменшити базу нема чим.

Які податки й витрати платить покупець?

Покупець податку на доходи не сплачує, але має свої витрати: збір на обов'язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від ціни квартири, послуги нотаріуса та державне мито 1%, яке сторони зазвичай розподіляють за домовленістю. Пенсійний збір 1% — це платіж саме покупця, і нотаріус не посвідчить договір без документа про його сплату.

Розмір цих платежів прив'язаний до вартості квартири, тому їх треба закладати в бюджет угоди наперед. На квартирі за 2 мільйони лише пенсійний збір — це 20 тисяч гривень, плюс держмито, плюс послуги нотаріуса. Домовленість про те, хто які витрати несе, краще одразу зафіксувати письмово, щоб не сперечатися в момент підписання.

Чесно кажучи, дрібними ці збори здаються лише на папері. Дрібні на перший погляд відсотки при дорогій квартирі перетворюються на суми, за які можна зробити ремонт у новій кухні. Тому питання «хто платить нотаріуса й мито» піднімайте ще на етапі торгу, а не біля столу нотаріуса.

Як розрахувати податок при продажу квартири?

Податок рахують від ціни квартири, зазначеної в договорі, але не нижче її оціночної вартості — так вимагає ст. 172 ПКУ. Щоб порахувати орієнтовно, застосуйте відповідну ставку до ціни продажу.

Наприклад, ви продаєте квартиру за 2 мільйони гривень, і це перший продаж за рік, але квартира у власності менше 3 років. ПДФО складе 100 тисяч (5%), а військовий збір — ще 100 тисяч (5%), разом 200 тисяч гривень. А якби квартира була у власності понад 3 роки, ви не заплатили б нічого. Ось чому строк володіння так сильно впливає на реальну вигоду від продажу.

Щоб було зручно орієнтуватися, ось сумарне податкове навантаження продавця за різних ситуацій.

Різниця колосальна — від нуля до майже чверті вартості квартири. Тому перед продажем прорахуйте, коли вигідніше продавати й чи не краще зачекати, поки мине три роки володіння. Іноді кілька місяців очікування економлять сотні тисяч гривень податку.

І ще раз про важливе: другий продаж за рік — це 10% разом, а не 23%. Ставка 18% ПДФО вмикається лише з третього продажу. Якщо нотаріус, ріелтор чи «знайомий юрист» рахує вам 18% на другому продажі — попросіть показати п. 172.2 ПКУ і перерахувати.

Чи можна законно зменшити податок при продажу?

Так, легальних способів кілька: дочекатися трьох років володіння, правильно розподілити продажі між календарними роками, а для ставки 18% — зменшити базу на документовані витрати придбання. Усе це прямо випливає зі ст. 172 ПКУ і не має нічого спільного із «сірими» схемами.

Ось що реально працює.

1. Дочекатися 3 років володіння. Якщо до пільгового строку лишилося кілька місяців — часто дешевше зачекати, ніж платити 10%.
2. Рознести продажі між роками. Другий продаж у грудні коштує 10%, а той самий продаж у січні наступного року може пройти за 0%, якщо об'єкт у власності понад 3 роки.
3. Зберегти документи про придбання. Для третього й наступних продажів база за ставкою 18% зменшується на підтверджені витрати — договір купівлі, квитанції, банківські платежі.
4. Не занижувати ціну в договорі. Це не спосіб економії, а ризик: податок усе одно порахують не нижче оціночної вартості, а ви послабите свою позицію в суді, якщо угоду оскаржать.

А от чого робити не треба — так це «оформити продаж як дарування» чи вказати в договорі півціни. З нашої практики, такі схеми не стільки економлять, скільки створюють підстави для донарахувань і спорів, а покупцеві ще й закладають міну на випадок суду про недійсність угоди.

Що робити при спорах із податковою?

Спори з податковою навколо продажу нерухомості — не рідкість: питання виникають щодо оціночної вартості, застосованої ставки чи права на пільгу. Якщо ви вважаєте, що податок нарахували неправильно, рішення податкової можна оскаржити — адміністративно або через суд.

Типовий приклад — податкова рахує ваш продаж «третім за рік», хоча один з попередніх об'єктів був нежитловим або продавався в іншому році, і наполягає на 18% замість 5%. Або ставить під сумнів строк володіння, бо право власності перереєстровувалося. У таких спорах виграє той, хто приходить із документами і правильним прочитанням ст. 172 ПКУ, а не з емоціями.

Особливо ризикованими є «сірі» схеми із заниженням ціни: вони не лише послаблюють вашу позицію в разі спору щодо самої квартири, а й можуть привернути увагу податкової. Тому правильне оформлення угоди й реальна ціна в договорі — це захист і від податкових проблем. Про те, чому не варто занижувати ціну, ми пишемо в статті про договір купівлі-продажу квартири.

Окремо скажемо про нерезидентів і складні випадки — спадщина, дарування, продаж частки, продаж від імені кількох власників. Тут ставки й пільги працюють інакше, і помилка в розрахунку легко перетворюється на спір із податковою. У таких ситуаціях краще не рахувати «на око», а звіритися з фахівцем: адвокат з нерухомості і оформить угоду правильно, і, якщо податкова нарахує зайве, оскаржить це в суді. Переплачений або неправильно нарахований податок — це теж гроші, які можна повернути.

Як ЮрКонтакт допомагає з податками при продажу?

ЮрКонтакт — це каталог адвокатів України з фахівцями з нерухомості, які і правильно оформлюють угоди з урахуванням податків, і ведуть спори з податковою в суді. Тому ми допомагаємо і сплатити рівно скільки належить, і оскаржити неправомірне нарахування.

Залиште заявку — наші юристи підберуть адвоката, який порахує ваші податки, оформить угоду без ризикованих схем, а за потреби оскаржить рішення податкової в суді. Простими словами: ви не переплачуєте й не потрапляєте в халепу через «економію». Загальний порядок безпечної угоди — у гайді про те, як купити квартиру безпечно.

Висновок

При продажу квартири продавець сплачує ПДФО (0%, 5% або 18%) плюс військовий збір 5%, який діє лише за наявності ПДФО. Продаж не оподатковується, якщо квартира у власності понад 3 роки і це перший продаж за рік, або якщо вона успадкована (п. 172.1 ПКУ). Другий продаж за рік — 5% ПДФО + 5% збору, і лише третій та наступні — 18% + 5% (п. 172.2 ПКУ). Не занижуйте ціну заради економії — це ризик і для угоди, і перед податковою.

Продаєте квартиру або маєте спір із податковою? Залиште заявку в ЮрКонтакт — підберемо адвоката з нерухомості, який правильно оформить угоду або захистить вас у суді.

⚠️ Важливо. Ставки й пільги наведені за ст. 172 ПКУ станом на липень 2026 року і можуть змінюватися. Точний розрахунок вашого податку залежить від деталей — уточнюйте його в адвоката чи податкового консультанта.

Де знайти адвоката для такої справи: у каталозі ЮрКонтакт зібрані перевірені адвокати по всій Україні. Перегляньте профілі за своїм містом: адвокат з нерухомості Київ, Харків, Одеса, Дніпро, Львів — або оберіть інше місто в каталозі. Перша консультація безкоштовна.